Микола Куцак, CEO девелоперської компанії «Будова»

В Україні немає бізнесу, який би не зазнав втрат через російську агресію. Економічна криза, обмежений імпорт, мобілізація співробітників та терористичні ракетні атаки ставлять всіх в уразливе становище. Але чи не найбільших складнощів зазнали будівельники та девелопери. Планування на роки вперед та сталі потоки приватних інвестицій, що були стовпами будівельної галузі, більше не працюють. Низка будівельних майданчиків збирає бруд та іржу. Чи вдасться девелоперам встояти, на що розраховувати вкладникам та до якого майбутнього слід рухатись галузі, розповів CEO девелоперської компанії Будова Микола Куцак.

Травматичний досвід війни змінив вподобання українців у сфері нерухомості. Тепер у пріоритеті бомбосховища, паркінги, низька поверховість. Пішов у минуле попит на апартаменти з величезними панорамними вікнами, з видом на море. Як, на вашу думку, будівельний бізнес буде підлаштовуватися під змінений попит?

Як і будь-який інший вид бізнесу, будівництво та девелопмент будуть підлаштовуватися до змін потреб потенційних покупців та інвесторів. Але ці потреби хоча й змінилися через війну, не будуть «відлитими у бетоні» назавжди. Дійсно, був період, коли люди розглядали тільки нижні поверхи, відмовлялися від панорамного скління. Але зараз попит на «видові» квартири поступово повертається. Період паніки минув, і на його зміну прийшла зваженість рішень та практичність. Не в останню чергу завдяки постійному посиленню ППО.

Також можна казати про зміну соціально-демографічного складу населення. Мільйони людей, зокрема, багато жінок з дітьми поїхали в пошуках безпечного життя у Європу. Це суттєво впливає на тип житла, яке користується попитом саме зараз. Тож ми ретельно досліджуємо ці зміни та враховуємо їх для стратегічного планування.

Як війна вплинула на ціни на будівельні матеріали та обладнання? Чи правда, що тепер квадратні метри в Україні будуть тільки дорожчати?

Фото: Девелоперська компанія "Будова". Візит Курта Волкера на завод "АФБ Аспект"

Ціни на матеріали та обладнання дійсно зросли. Залежно від категорії товару зростання складає від 40% до 70%. Так, це не може не позначитися на собівартості та кінцевій ціні квадратного метра, але з іншого боку платоспроможний попит відчутно знизився. Тому девелоперам та забудовникам доводиться тримати ціни на довоєнному рівні, хоча навіть у більшості випадків і собі у збиток. Втім варто розуміти: після нашої перемоги у війні та завершення бойових дій стрибок вартості буде різким і значним.

Зокрема, вже європейські соціологи кажуть, що в Україну повернуться не менше 6 мільйонів наших громадян. Відповідно, зростання попиту на нерухомість буде дуже інтенсивним.

Окрім цього більшість експертів очікують стрімкий ріст ділової активності в державі після війни, зокрема, завдяки євроінтеграційним процесам, надходженню прямих іноземних інвестицій. Все це буде сприяти зростанню купівельної спроможності населення, зростанню попиту і, як наслідок, росту вартості нерухомості.

Тобто, можна сказати, що зараз оптимальний час для інвестицій в нерухомість?

Давайте відверто: я не хочу створити образ людини, яка розповідає, що все добре і кращого часу для купівлі квартири не буде — це неправда. Зараз про «оптимальний час для інвестування в нерухомість» можна сказати, якщо говорити про найменш постраждалі й віддалені від війни регіони — західну частину України.

Дайджест NV Преміум Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV Підпишись Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Для інших регіонів, і, зокрема, для півдня — ризики все ще залишаться.

Однак треба враховувати й цілком реальні перспективи України вступу до ЄС протягом кількох років. Наприклад, Одесу, після певної косметичної роботи, цілком можна назвати туристичним центром. Це означає, що після приєднання до ЄС ціни на квадратний метр швидко піднімуться до рівня Словаччини або Польщі.

З чим саме пов’язане підвищення вартості на будівельні матеріали, обладнання? Припускаю, що це питання логістики.

Фото: Девелоперська компанія "Будова". Лютий 2022-го року. Виготовлення їжаків на заводі "АФБ Аспект"

В першу чергу — це те, що значна частина матеріалів, які раніше вироблялися в Україні, тепер потрібно імпортувати. Виробництва, зокрема, на сході, частково зруйновані, частково залишаються на тимчасово окупованій території. «Азовсталь», скляні заводи Лисичанська — втрачено дуже багато. І проблема логістики, накладаючись на ці втрати, додатково погіршує цінову ситуацію.

З іншого боку всі будівельники чудово розуміють цю ситуацію. І тому зараз одним з пріоритетів для всіх є створення або відновлення місцевого виробництва. Нам в цьому сенсі трохи легше, оскільки «Будова» вже має власне локалізоване виробництво деяких категорій будматеріалів. Зокрема, повноцінно працює наш завод сухих сумішей «Баутех-Україна», а також завод «АФБ Аспект», на якому виготовляються вироби зі склофібробетону. До вторгнення такі активи робили нас технологічним лідером регіону, а зараз це взагалі стратегічний ресурс і певний «запас міцності» галузі.

А з якими складнощами та викликами з моменту початку війни зіткнулася безпосередньо «Будова»? Чи призупинялася будівельна діяльність, чи вдалося зберегти штат співробітників — адже багато хто, напевно, пішов на фронт?

Найскладніше нам далася невизначеність. Ми були готові працювати. Ще ввечері 23 лютого 2022 року я був учасником панельної дискусії про перспективи та напрями розвитку будівельного ринку, а вже за кілька годин майбутнє прийшло у вигляді ракетних ударів та повномасштабного вторгнення. Вранці на зустрічі керівництва та власників ми швидко вирішили, що залишаємося на своїх місцях, щоб організовано і максимально допомагати країні. Але ніхто не наважувався робити прогнози навіть на пару днів, і до основної діяльності, будівництва, «Будова» повернулася тільки наприкінці травня.

А чим компанія займалася протягом весни?

Ми перевели всі виробничі потужності на підтримку ЗСУ. Згодом нам вдалося перерозподілити процеси, але цю роботу ми не припинили. За перші шість місяців повномасштабної війни «Будова» на тому самому заводі «Аспект» виготовила тисячі протитанкових «їжаків», забезпечила інженерні війська залізобетонними перекриттями та фундаментними блоками. Ми передавали військовим техніку та будматеріали для будівництва блокпостів та укріплень і самі брали участь в такому будівництві. Допомагали вирішувати побутові та логістичні питання. Словом, робили все, що нам дозволяли наші ресурси та можливості.

Крім того, всі одесити пам’ятають про трагедію в ЖК «Тірас», для всіх свіжою раною залишається руйнування Спасо-Преображенського собору. Ми намагалися не залишатися осторонь, допомагали місту матеріалами для відновлення.

Що стосується частини питання про штат, основна частина колективу залишилася з нами, а ті, хто виїхав до Європи, продовжували працювати дистанційно — і працюють зараз. До поточних процесів залучено приблизно дві тисячі людей, серед яких і безпосередньо співробітники компанії, і наші партнери, і підрядники. Воювати пішли 50 членів нашого колективу, і ми підтримуємо їх, допомагаючи зі зборами на дрони, прилади нічного бачення та інші необхідні речі. На жаль, троє хлопців загинули в боях…

Для всього нашого колективу — це велика трагедія.

Але повертаючись до вашого питання… Так, вся галузь відчуває дефіцит фахівців. Бракує монолітників, бракує зварників, бракує робочої сили — люди йдуть на фронт або виїжджають. Знайти професіоналів, вільних та готових взяти підряд, це ціла пригода. У монолітників — фахівців, які роблять безшовні бетонні конструкції, — зарплати зросли з початку війни на 30−40%, бо вони нарозхват.

Нас врятувало те, що до такого становища речей «Будова» готувалася заздалегідь. Розуміючи, що зі вступом в Євросоюз рівень заробітних плат неминуче почне рости і кваліфіковані фахівці поїдуть, ми зосередились на розробці технологій, які дозволяють знизити потребу в робочій силі.

На вашу думку, які зміни можна очікувати у географії та типах будівельних проєктів через війну? Не секрет, що окремі західні регіони країни зараз переживають будівельний бум.

Наші регіони — маю на увазі південні області, — станом на сьогодні справді не є пріоритетними для інвесторів. Тому всі великі гравці сьогодні зосереджені на реалізації своїх зобов’язань в нових реаліях: завершенні та здачі об’єктів, будівництво яких почалося раніше. «Будова» також пішла цим шляхом, і в нас вже є результати: цього року ми здали в експлуатацію дві секції ЖК SkyCity, видаємо ключі від апартаментів в комплексі «Літературний», продовжуємо будівництво комплексів «Альтаїр-3» та «Оскар».

Фото: Девелоперська компанія "Будова". Будівництво ЖК "Оскар"

Чому саме такий, максимально обережний підхід? Тому що через велику кількість переселенців і біженців, через постійні ризики ніхто в галузі не розуміє, на який можна розраховувати попит у новобудовах. І є ще значний обсяг непроданих квартир в об’єктах, які вже здані. Без покупців, без приватних інвесторів, ринок ризикує зупинитися повністю. І чим далі на схід, тим складніша ситуація.

Фото: Девелоперска компанія "Будова". АК "Літературний"

Що ж стосується західних областей, там забудовники та девелопери після завершення війни будуть конкурувати зі своїми ж квартирами на вторинному ринку, які будуть продаватися дешевше. Багато хто, купивши у перший рік нерухомість у Львові та Ужгороді через бажання себе вбезпечити, захочуть повернутися додому. Консолідована думка у професійному середовищі така: цей «бум» закінчиться одразу ж, як закінчиться війна.

Фото: Девелоперська компанія "Будова". ЖК "Альтаїр-3" (фото з будмайданчику).

Чи правда, що у 2023 році попит в Одесі почав трохи оживати?

Я розумію, чому з’являється подібна інформація. Основним «драйвером» економічної активності в Україні зараз є успіхи ЗСУ на фронті, і чим їх більше на найближчих до Одеси ділянках, тим спокійніше оцінюється обстановка. Але певний попит у регіоні і так зберігався, тільки йдеться не про інвестиції в нові об’єкти, а про готові квартири у вже зданих будинках.

Цей фактор пов’язаний з тим, що в нашому регіоні дуже багато переселенців з окупованих територій. Десь плюс-мінус 150 тисяч людей. І навіть тих з них, хто має кошти та не розглядає дешеві пропозиції на вторинному ринку, цікавить в першу чергу вже готове житло, в яке можна було б без затримки та з комфортом в’їхати.

А ось яка буде динаміка попиту, коли це явище піде на спад, я прогнозувати не беруся. Адже немає даних, скільки одеситів виїхало в інші регіони та за кордон, скільки з них не повернеться, скільки з’явиться нових пропозицій продажу та здачі квартир від власників.

Фото: Девелоперська компанія "Будова". ЖК "Скай Сіті" (Будівництво восени 2023-го року)

Звучить не дуже оптимістично. Можливо, для будівельного бізнесу відкрилися якісь нові можливості, які дозволять компенсувати збитки від нестабільності ринку?

Безумовно, але для кожної компанії ці можливості індивідуальні, залежно від довгострокової бізнес-стратегії. Ми вже давно прийняли рішення, що «Будова» повинна відповідати європейському рівню, мати здатність конкурувати або бути рівним партнером з девелоперами з ЄС. Це передбачає використання передових технологій будівництва, впровадження найбільш ефективних систем контролю якості та, звичайно ж, цифровізацію.

Ми працюємо над усіма цими пунктами, але хочу відзначити успіхи саме в цифровізації. Фахівці «Будови» впровадили в наші IT-процеси BIM-стандарт, що дозволяє забезпечити максимально повну сумісність цифрових елементів проєкту. Зокрема, ми можемо в автоматичному режимі обмінюватися даними з ERP клієнта — його системою планування ресурсів на рівні підприємства. А також контролювати диспетчерські системи будинку, який ми здаємо в експлуатацію. Якщо простими словами, наш головний програмний продукт дозволяє контролювати витрати ресурсів і моделювати процеси таким чином, щоб досягати максимальної ефективності роботи. Окрім іншого, це значно знижує корупційні ризики.

Ще один напрям нашої діяльності – це інтеграція блокчейн-технології та залучення інвестицій за допомогою криптовалют. Але це окрема велика тема для розмови.

Це напрями, в яких я бачу можливості. Упевнений, що після війни на наш ринок прийдуть великі гравці, зацікавлені в інвестиціях. І «Будова» відповідатиме рівню технологій, на який вони розраховують, і рівню прозорості, якого вони зазвичай вимагають. Ряд наших колег із Європи та Америки вже підтвердили це. Ми зможемо швидко і ефективно реалізовувати спільні проєкти, залучаючи тим самим все нових партнерів.

Чи можна сказати, що такі підходи змінили конкурентне середовище в будівельному секторі Одеси та південного регіону в цілому? Замість клієнтів, землі та грошових потоків — технології та стратегія?

Можливо, так би було за інших обставин. Але насправді я не можу назвати нікого з наших колег конкурентами. Всі ми зараз в одному човні, всі ми шукаємо нові підходи до ведення бізнесу та нові способи підтримувати нашу країну та наших співгромадян. Час для конкуренції ще прийде, але зараз принаймні ключові гравці галузі намагаються працювати на загальне благо, і «Будова» — не виняток.

Торкнемося ще однієї болючої теми. Чого очікувати інвесторам, які вже купили житло в проєктах «Будови»? На тематичних форумах багато людей дуже негативно оцінюють перспективи здачі об’єктів в експлуатацію для їхнього заселення — бояться затягування термінів і того, що об’єкти взагалі не будуть здані…

Це найпростіше питання. Очікувати варто того, що кожен наш проєкт буде завершений з дотриманням усіх технічних специфікацій, вимог до безпеки та з увагою до потреб клієнта.

Що стосується термінів, я вже говорив, що ми обрали стратегію поетапного завершення будівництва з урахуванням багатьох факторів — нестачі спеціалістів, подорожчання матеріалів та обладнання, ускладнення логістики, безпекових ризиків. Не можна не згадати нестачу приватних інвестицій, адже багато людей бережуть гроші на випадок непередбачуваних обставин, а деякі інвестори залишили країну та перестали вносити платежі за розстрочкою. І, знову ж таки, все це обговорювалось і продовжує обговорюватися з інвесторами в режимі реального часу.

У цьому контексті дискусії на «тематичних форумах» я схильний вважати рудиментами тієї не зовсім добросовісної конкуренції, яка мала місце бути напередодні повномасштабного вторгнення. Наприклад, бачив повідомлення про наше неминуче банкрутство, але, знаєте, я стабільно бачу їх щороку протягом уже шести років. А компанія вже понад 30 років на ринку. Тож люди, які довірили своє майбутнє «Будові», отримують актуальну інформацію з перших рук. І вони знають, що, окрім будівництва, на нас ще лежить відповідальність за допомогу армії та державі, але ми справляємося.

На жаль, ще не до кінця вирішене питання з кількома судовими розглядами, які не тільки віднімають час, але й дають покупцям наших квартир причини для занепокоєння. Але це природний процес, через який, як і раніше, ми пройдемо відповідально та відповідно до всіх норм закону.

Фото: Девелоперська компанія "Будова". ЖК "Скай Сіті".

Можливо, наостанок поділитеся планами «Будови» щодо відновлення та розширення будівельних проєктів в Одесі після закінчення війни?

Тут я міг би говорити не наостанок, а на ціле нове інтерв’ю. Але, напевно, можна виділити основні моменти.

Перше — ми працюємо над тим, щоб наша участь у повоєнному відновленні України була настільки ефективною, наскільки можливо. Регіону знадобляться нові будинки, нові дитячі садочки та школи, нові лікарні, склади та інша інфраструктура. Вже зараз ми розробляємо такі проєкти, щоб у потрібний момент надати готові, добре опрацьовані рішення, удосконалюємо поєднання будівельних технологій та архітектурних рішень для соціальної сфери тощо.

Друге — «Будова» має намір поступово відмовлятися від нинішнього підходу до будівництва, з монолітними конструкціями та високою поверховістю. Нові проєкти в такій конфігурації наразі взагалі не обговорюються. Ми будемо продовжувати вдосконалювати нашу модульну prefab-технологію Well-being ConTech, ставити на перше місце енергоефективність і безпеку. Це наша стратегія як повоєнного відновлення, так і подальшої роботи.

Також ми співпрацюємо з організацією «Альянс відновлення України», яка зосереджується на залученні до країни нових партнерів та додаткових інвестицій. Спільними зусиллями нам вдалося заручитися підтримкою Національної асоціації житлового будівництва США, яка дасть нам доступ до навчальних програм за конкретними будівельними спеціальностями та сертифікує нас за міжнародним стандартом. Також ми розраховуємо на допомогу низки фондів та спеціалістів у масштабуванні заводів Well-being ConTech. Вже можу сказати, що інтерес до проєкту проявив Курт Волкер [спеціальний представник Державного департаменту США з питань України, — ред.] та представники фонду Гордона Баффета.

Ну й останнє, ми хочемо, щоб слово «девелопер» не асоціювалося у людей тільки з висотками, що псують вид на небокрай, а відображало повноту свого значення. «Будова» має намір сконцентрувати значні зусилля на розвитку територій, як локально, так і в масштабі регіону. Ми аналізуємо попит у різних локаціях, проводимо транспортне моделювання, створюємо концепції розвитку громад. Щоб українці були впевнені: якщо в регіоні працює «Будова», значить, на нього чекає потік інвестицій та сучасна, комфортна громадська інфраструктура.

Читайте про це у новому номері NV, що можна придбати тут